Хороший кризисный год
Как заявил «Ежедневнику» директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Беларусь Денис Четвериков, в Минске за 2016 год ввелось в эксплуатацию только семь заслуживающих внимания торговых объектов, против 16 в 2015 году. Но прошедший год интересен тем, что на рынке появились новые крупные игроки, такие как Galleria Minsk и Dana Mall.
Именно благодаря вводу крупных площадей, прирост совокупной арендопригодной площади (GLA) в 2016 году получился даже выше показателей 2015 года: 151,7 тыс. кв. м против 136,5 тыс. кв.м. В результате прирост стока арендуемых площадей составил 14,3%, достигнув суммарно практически 1220 тыс. кв. м. Эти цифры, считает эксперт, и дают основания утверждать, что в целом 2016 год был продуктивным для рынка торговой недвижимости Минска.
Однако ввести объекты мало, нужно еще сделать их успешными. И вот тут как раз наблюдается проблема, поскольку большинство новых объектов стоят сегодня полупустые. Это касается и Galleria Minsk, и Dana Mall, и азербайджанского проекта «Глобус Парк», который открылся в Щомыслице, где из четырех автономных блоков заняты только два. Там арендовала площади «Корона», которая уже начала ужиматься по размеру, а также открыл свой магазин нового формата «Пинскдрев». Но ожидаемого потока покупателей как не было, так и нет, что создает проблемы с привлечением других арендаторов. Даже современный и находящийся в прекрасном месте ТРЦ Galleria Minsk и тот борется с эхом внутри своих торговых площадей.
Медленные на раскачку
Впрочем, как считает Денис Четвериков, серьезных поводов для волнения пока нет.
«Не нужно волноваться раньше времени. Например, когда открывался на железнодорожном вокзале 'Галилео', первое время там тоже была не самая лучшая ситуация с арендаторами и потоками покупателей. И тоже говорили, что не пойдет проект. А сейчас там очередь из арендаторов и ставки растут. И хотя торговые площади там не очень большие, но тем не менее образовалась очередь из желающих там сесть», - пояснил эксперт.
По мнению Дениса Четверикова, у проблемы полупустых вновь открытых торговых центров есть четыре основные причины. Во-первых, несмотря на появление хороших качественных объектов, девелоперы до сих пор не совсем грамотно отрабатывают проект.
«Они долго строят, у них не всегда получается построить вовремя, они спешат, переносят сроки, что не нравится арендаторам», - пояснил эксперт.
Иными словами, из-за различных проблем, девелоперы слишком зацикливаются на строительстве и теряют связь с арендаторами, забывают, что объект должен не просто открываться, а открываться уже с определенным пулом арендаторов, а не только один продуктовый якорь. В погоне за сроками девелоперы просто недорабатывают в отношении работы с потенциальными арендаторами.
Во-вторых, еще один момент, который влияет на вакансию в новых объектах, - объективная нехватка арендаторов.
«В Беларуси не так много хороших, грамотных, качественных брендов, которых каждый девелопер хотел бы видеть на своем объекте. Даже если в Беларусь придет Zara, которую мы уже много лет мы пытаемся завести на рынок страны, арендаторов все равно будет мало», - пояснил аналитик Colliers International.
Тут также следует отметить, что многие девелоперы приходят в Беларусь с большими амбициями, переоценивая возможности рынка. При той объективной нехватке арендаторов, они еще начинают выбирать, и на первых порах отказывают даже тем, кто может создать поток, считая, что арендаторы не дотягивают до уровня объекта. В результате, когда приходит время открываться, площади оказываются пустыми. Многие пытаются решить проблему пустующих площадей, устраивая большие развлекательные зоны, но и здесь не все грамотно могут пока работать. По сути, в столице почти нет торгово-развлекательных центров, где был бы грамотно отработан пул арендаторов как в части торговли, так и в части развлечений и общепита. Исключение составляют «Замок» и «Галилео». Но в последнем уже сегодня большая очередь, то есть объективно центр был бы заполнен и при больших размерах.
В-третьих, в Минске такой рынок, что даже потенциально успешным объектам, которые открываются в хорошем месте, нужно некоторое время, чтобы раскрутиться. В условиях кризиса арендаторы стали более тщательно выбирать объекты, просчитывая все возможные риски. Они долго думают и не спешат открывать новые магазины пусть даже объект потенциально будет казаться очень успешным. К слову, прорабатывая тенденции на среднесрочный период, специалисты CI еще год назад прогнозировали, что срок экспозиции вакантных площадей с момента открытия якоря и до заполнения торговой галереи увеличится до 8−12 месяцев, а в отдельных случаях и до 1,5 лет. И это надо воспринимать как данность. Поэтому если вновь открытый объект стоит полупустым - это еще не означает, что через год дела у такого объекта будут совсем плохи. Новые объекты в Минске не так быстро входят в рынок, который достаточно инертен, поэтому пустующий первые месяцы после открытия торговый центр, очень даже может стать одним из самых востребованных на рынке по истечении года-полутора (обычно столько требуется на полноценное вхождение в минский рынок). Тут многое, конечно, зависит, от эффективности концепции проекта, месторасположения, работы собственника с арендаторами и проч.
Ну и четвертый момент, который объективно влияет на рынок - текущая экономическая ситуация. Все-таки покупательская способность населения падает, торговый оборот снижается, что вынуждает арендаторов быть особенно с осторожными с планами по открытию новых магазинов. И если в 2016 году население активно проедало свои валютные сбережения, то на 2017 год их уже может не хватить. По крайней мере, ретейл готовится и к такому сценарию, что сказывается на динамике заполнения торговых центров арендаторами.
К чему готовиться
По словам Дениса Четверикова, несмотря на то, что в Минске появилось много новых торговых площадей, которые стоят полупустыми, это еще не значит, что в столице наблюдается переизбыток предложения.
В Беларуси сложилась несколько парадоксальная ситуация. Вроде построили много интересных объектов, которые стоят полупустыми, а сесть хорошим арендаторам по-прежнему почти некуда.
«В Минске, много торговых объектов, но если говорить о действительно качественных объектах, которые отвечают требованиям известных мировых брендов, то таких по-прежнему мало. Сейчас пришло время строить объекты со сбалансированными услугами, которые нужны людям и адекватны рынку», - заявил «Ежедневнику» Денис Четвериков.
По мнению консультанта Colliers International, в Минске вполне можно еще строить объекты и на 30 тыс. квадратных метров, и на 50 тыс. И не просто построить, но и заполнить такие объекты. Однако для того, чтобы стать успешным, сегодня уже мало просто вовремя завершить строительство. Девелоперам, хотят они того или нет, придется решать проблему с наполняемостью объекта, и чем раньше они начнут это делать, тем лучше. Но поскольку многие объекты сегодня находятся в высокой степени готовности, они уже просто не успеют грамотно отработать вопрос с арендаторами. Некоторым уже сегодня нужно вносить серьезные изменения в проект и вкладывать в это дополнительно большие средства, что в условиях кризиса весьма проблематично. Поэтому многие будут опять же открываться полупустыми и медленно, в белорусской манере, раскручиваться. Если получится.
В ближайшее время возможен ввод GLA порядка 200 тыс. кв. м торговой и торгово-развлекательной недвижимости. Однако, из-за проблем с покупательской способностью населения и нехваткой арендаторов, многие могут перенести запуск проектов на более благополучное время, считают в Colliers International.